normas internacionales de valuación

La valuación de activos tiene sus raíces en la economía clásica y contemporánea. Los principios y técnicas de valuación se establecieron y en general eran similares, en muchos países antes de los cuarenta. Sin embargo, el reconocimiento de la valuación como profesión se desarrolló después de los cuarenta.

Antes de los ochenta la valuación se desarrollo como profesión en muchas naciones grandes y pequeñas, pero sin un enfoque internacional. Había muchas similitudes en estos países en cuanto a lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseer un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia práctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas; y reconocimiento como persona de elevado carácter. Organismos profesionales de valuadores en diversos países otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a aquellos que cuando menos satisfacían los requerimientos estipulados de educación y experiencia.

Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuación desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. En algunos países también se introdujeron Códigos de Ética Profesional. El contenido de estas Normas combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prácticas del mercado. En algunos países las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon procedimientos de revisión y vigilancia que llevaran a la censura o pérdida del reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o las disposiciones éticas relativas.

Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo aparente que el desarrollo financiero internacional y la globalización de los mercados habían llegado a un estadio en el cual era señaladamente patente la necesidad de normas internacionales de valuación. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relación a las normas de valuación existía el potencial para confusión y para que se cometieran errores. Era menos obvio, sin embargo, que también se inhibían las normas domésticas en algunos países. También era difícil entender que las importantes diferencias entre los puntos de vista de las corporaciones de valuación de diversos países podrían llevar a malos entendimientos no intencionales.

Igualmente importante, se dieron rápidos cambios económicos y en los negocios dentro y entre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de la valuación profesional de los activos. Se requerían valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su importancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, ha recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la información de valores de activos para efectos contables y financieros basada el valuación corriente, en lugar del costo histórico.

Los avalúos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferencias económicas entre áreas geográficas. Reconociendo estos factores, se fundó en 1981 el Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC por sus siglas en Inglés)[1]. El principal objetivo de IVSC es formular y publicar, en atención al interés público, Normas de valuación y orientación procesal para la valuación de activos para uso en estados financieros y promover su aceptación y observancia mundial. El segundo objetivo es armonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias en las estipulaciones de las Normas o en su aplicación conforme sucedan. Es meta particular de IVSC que las Normas internacionales de valuación sean reconocidas en las declaraciones internacionales de contabilidad y en otras normas de información y que los Valuadores reconozcan qué se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas.

La asociación en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de valuación e instituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos organismos profesionales deben reconocer objetivos que se ocupen de la valuación de activos y tener un suficiente número de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones.

Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientación publicados por el Comité y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normas en cuanto sea apropiado en su respectivo Estado. Los socios también revelan al Comité cualquier diferencia significativa entre las normas domésticas y las internacionales para que se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben, por supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las áreas en las que ejercen.

Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutarias como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que las valuaciones satisfagan las Normas y orientación del IVSC. También cumplen una función educativa y de consulta en el área de valuación de activos dentro de sus Estados.

El enlace con el Comité Internacional de Normas de Contabilidad, la Federación Internacional de Contadores, El Comité Internacional de Prácticas de Auditoría y la Organización Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para las actividades del IVSC. En relación con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar asesoría y consejo en relación a la valuación de activos a las profesiones contables, coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales relacionadas con vista al interés público y cooperar con estos y otros organismos internacionales en la determinación y promulgación de nuevas Normas. Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y participación en otras organizaciones internacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985.

Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la fecha de 40 naciones participantes. Como las valuaciones de activos individuales, están sujetas al Principio de Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo aún cuando gradual y no fácilmente discernible. Como Normas tienen la intención de ofrecer definiciones y orientación fundamentales para la valuación de activos en un mundo dinámico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificados deberán señalarse al Comité para deliberación y decisión internacional.

[1] El nombre original del Comité era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos. Este se cambió por acuerdo del Comité en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994, celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el más amplio campo de acción en que se involucraba el Comité. N del T.

Diversos principios y técnicas de valuación se entienden dentro de la profesión de la valuación y están bien establecidos en el mundo de los negocios. Las discusiones fundamentales abreviadas que se incluyen en esta normas no deben considerarse exhaustivas. Por lo tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, aún cuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como secciones separadas, cada Norma es una parte componente del conjunto. Por tanto, las definiciones, declaraciones del prefacio, conceptos y principios de valuación y otros elementos comunes deberán interpretarse como parte de cada Norma.

El Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuación, la diversidad de situaciones de la propiedad, la dificultad de interpretación de las actividades de la valuación por otras profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido y formato de estas Normas se han diseñado con estos aspectos en mente y la comprensión de la estructura de las Normas es importante para su aplicación. La organización de las Normas es como sigue:

1. Introducción - La introducción ofrece una explicación del comité internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Se explica la organización de las Normas y se discute la intención de la manera y forma como han de ser aplicadas.

2. Conceptos y Principios Generales de Valuación - Una discusión completa del cuerpo de conocimiento que constituye los métodos y prácticas valuatorias esta mas allá del alcance de éstas Normas. Sin embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma, esta sección proporciona comentarios sobre los marcos legal, económico y conceptual básicos sobre los cuales se apoyan la valuación como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de fundación es crucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicación de estas Normas.

3. Normas de Valuación - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor de Mercado y bases de valuación distintas al Valor de Mercado, respectivamente y como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y situaciones de valuación comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4, Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3.

4. Orientación de Aplicación y Comportamiento - Frecuentemente surgen en el ejercicio de la valuación y de quienes usan los servicios de valuación cuestiones relacionadas con la aplicación de las Normas. Los documentos de Orientación para Aplicación y Comportamiento (APG) proporcionan orientación en relación a temas específicos de valuación y como han de aplicarse estas Normas en situaciones mercantiles y de provisión de servicio más específicas. Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con orientación adicional del IVSC conforme las situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientación se plantean a la atención del Comité. Las APG se consideran una importante adición a las Normas, pero no son en si documentos normativos.

5. Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y a los usuarios de sus servicios un medio más inmediato y menos formal de recibir respuestas a cuestiones que surjan en relación a las Normas o su aplicación, el IVSC también expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas. Estos Comentarios generalmente no son aprobados por el Comité, pero son importantes interpretaciones amplias que podrán usarse para propósitos sea de revelación general o comentarios o como una medida transitoria anterior a la emisión sea de una orientación de comportamiento o de una Norma por el Comité.

Formato de las Normas

Cada Norma se escribe para enfocar un área amplia del ejercicio de la valuación. Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones ordenadas.

1.1 La experiencia y el diálogo internacional entre naciones por conducto del Comité Internacional de Normas de Valuación ha demostrado que, con pocas excepciones, hay acuerdo internacional común en relación a los fundamentos de la disciplina valuatoria. La legislación y circunstancias económicas locales pueden, en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), pero los métodos y técnicas fundamentales de valuación son similares en todo el mundo.

1.2 Las Normas y orientación del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la posición del Comité que no es apropiado intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta sección se entiende como suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panorama general de los fundamentos que son particularmente importantes para el entendimiento de la profesión valuatoria y la aplicación de estas Normas.

2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Su importancia lo pone en la mira para consideración de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas. Como resultado de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con el suelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestro mundo se ven afectadas.

2.1. La valuación de la tierra como baldía o de la tierra y las mejoras sobre el suelo, es un concepto económico. Sea que esté en estado baldío o se encuentre mejorada, nos referimos a la tierra como bienes raíces. El valor se crea por la utilidad del bien raíz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza de ubicación, oferta relativamente limitada del bien raíz y la utilidad específica de un sitio determinado.

2.3. La propiedad esunconcepto legal. La propiedad consiste en los derechos privados de apropiación. Para distinguir entre el bien raíz, una entidad física y su propiedad, un concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real. Las cosas físicas distintas a los bienes raíces reciben el nombre legal de bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra propiedad usada sin mayor calificación o identificación puede referirse a bienes raíces, bienes muebles o a una combinación de ellos. (Ver la Sección 3 adelante).

2.4 Los Valuadores de Activos (Tasadores) son los que tratan con la especial disciplina económica asociada con la preparación y presentación de valuaciones de activos. (Véase la Sección 3.5 abajo). Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer rigurosas pruebas de educación, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. También deben exhibir y mantener un elevado código de conducta moral (Ética) y práctica profesional (Normas).

2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el resultado de efectos específicos y generales de fuerzas económicas sociales. Las fuerzas generales pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativo de compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas específicas tales como cambios tecnológicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda y pueden crear cambios significativos de los precios.

2.6 En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios conocidos. Incluyen los principios de oferta y demanda, competencia, sustitución, anticipación o expectación, cambio y otros. Común a todos estos principios suplementarios es su efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo. Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes raíces refleja el efecto combinado de todas las otras fuerzas de mercado que tienen alguna influencia sobre el valor de los bienes raíces.

3.1 Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquelloselementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles, definidos abajo. Aún cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir estos importantes términos y conceptos.

3.2 La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico.

3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

3.4 En la terminología contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de los cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser tangible o intangible.

3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se hace referencia en la Norma IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles y de inversión. Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:

3.5.1 Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso continuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes raíces, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes raíces mejorados que se mantienen en inventario para venta.

3.5.2 Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen dentro de las dos amplias categorías siguientes:

3.5.2.1 Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden destinados a uso de manera continua en las actividades de una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la depreciación acumulada y otras categorías de activos adecuadamente identificadas.

3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones traídas de atrás, y patentes, marcas y activos similares.

3.6 La terminología contable difiere en alguna manera de los términos utilizados por los Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el párrafo 3.5, los Valuadores se involucran principalmente con activos fijos. Técnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se valúa mas que el activo tangible o intangible en si. Este concepto distingue la diferencia entre el concepto económico de valuar un activo objetivamente basándose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrínseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2.

3.7 El término “depreciación” se usa en valuación y contabilidad y puede llevar a confusión. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el término “depreciación” o el término “depreciación acumulada” en los métodos de Costo de Reproducción o Reposición para referirse a cualquier pérdida de valor del costo total estimado nuevo. Tales pérdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia externa. El término “reservas para depreciación” se refiere a registros hechos por los contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convención de costo histórico, independientemente de la base para tales registros. Muy importante, para los Valuadores la depreciación acumulada es una función del mercado. Las reservas para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente reflejan el mercado.

3.8 Reconociendo que el término propiedad es un concepto legal, pero que se usa comúnmente en referencia general a bines raíces y a bienes muebles, estas Normas aplican el término propiedad en su acepción común. En este contexto el término puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad como a la cosa física que se tiene en propiedad. Adoptando esta convención podemos distinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo las convenciones contables.

4.1 La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y de hecho lleva a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un problema cuando las palabras comúnmente usadas en un idioma también se usan con significados específicos en una disciplina dada.

De manera significativa este es el caso con lo términos precio, costo, mercado y valor en el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.

4.2 Precioes el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea que se revele públicamente o se mantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses económicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin embargo el precio generalmente es una indicación del valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador y vendedor en cuestión bajo circunstancias particulares.

4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida restricción de sus actividades. Cada parte responderá a las relaciones de oferta demanda y otros factores de fijación de precios, la capacidad y sapiencia de la parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o internacional.

4.5. Valor es un concepto económico que se refiere la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de valuación.

4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse (por ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son tipos normales de valor comúnmente usados en la valuación de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia para el uso y comprensión de las valuaciones que el tipo y definición de valor sean claramente explicados y que sean apropiados para la comisión de valuación particular. Un cambio en la definición de valor puede tener efecto material en los valores que se asignarían a diversos activos.

4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del término "valor" sin calificación, substituyendo en su lugar algún adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata. Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos países) es el tipo mas común de valor asociado con la valuación de activos y se discute en la Norma IVSC 1. Aún cuando el uso común posiblemente dicta el entendimiento en el mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace especificación en contrario, es particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique y defina claramente en cada trabajo.

4.8 El concepto de valor contempla la asociación de una cantidad monetaria a la transacción. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es condición que deba preceder a la de estimar el precio al cual debería venderse si se vendiera en la fecha de valuación bajo las condiciones prescritas en la definición de Valor de Mercado.

4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una representación de su utilidad reconocida por el mercado mas que de su estado físico exclusivamente. La utilidad de los activos para una empresa dada puede diferir de la que se reconocería por el mercado o por una industria en particular. Por tanto, es necesario que la valuación de activos y la información para efectos contables bajo la convención que refleja los efectos de los precios cambiantes distinga entre los valores reconocidos en el mercado, que deberían reflejarse en la información financiera y los tipos de valor no de mercado, que no deberían usarse como base para información financiera. El Costo de Reposición Depreciado (CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, aún cuando es una base de valuación distinta del mercado, es aceptable para información financiera cuando sea apropiada.

4.10 Consideraciones similares a las expresadas en el párrafo 4.9 arriba se aplican a la valuación de propiedades distintas a los bienes raíces. Con excepción de los casos en que el CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros requerirán la aplicación de métodos de Valor de Mercado y clara distinción de métodos de Valor No de Mercado.

4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye todos los costos directos e indirectos de su producción. Si el comprador incurre en costos de capital suplementarios después de la adquisición, estos se agregarán al costo histórico de adquisición para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepción del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrán o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.

4.12 El término “costo de reposición” puede usarse en diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el costo de reemplazar el activo con un activo (o propiedad) sustituto igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso innecesario alguno. El término también se utiliza al hacer estimaciones de costo. Una estimación de costo de un activo puede hacerse con base en una estimación de costo de reproducción o costo de reposición. Un costo de reproducción es una réplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseño y los mismos materiales de construcción. El costo de reposición visualiza la construcción de una estructura de comparable utilidad, empleando el diseño y materiales en uso corriente en el mercado de edificación actual.

5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un mercado y es la base para valuar la mayoría de los recursos en economías basadas en el mercado. Aún cuando las definiciones precisas pueden variar, el concepto se entiende y aplica comúnmente.

El monto estimado por el cual un activo debería intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos, prudencia y sin presión. de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.

5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definición de Valor de Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimación de Valor de Mercado profesionalmente determinada es una valuación objetiva de derechos de propiedad identificados en relación a una propiedad específica a una fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimación respaldada por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisión o encomienda de hacer la valuación. La Norma IVSC 3 establece las Normas de valuación que son particularmente aplicables a los informes financieros y cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuación para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones.

5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayoría de los activos circulantes en virtud del periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a fin de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, la ausencia de un “mercado inmediato”[2], la naturaleza y diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas.

6.1 El suelo subyace toda la existencia y con rara excepción, tiene permanencia mas allá de la vida de los individuos. Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada fracción de bien raíz posee ubicación única. La permanencia del suelo también implica que normalmente se esperará que sobreviva a los usos y mejoras que le sean impuestos por los humanos.

6.2. Debido a las características específicas del suelo, cuando se valúa el suelo separadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios económicos requieren que las mejoras a o en el suelo se valúen conforme contribuyen al valor total de la propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de “uso mejor y mas productivo” refleja la utilidad y permanencia del suelo en el contexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.

6.3 No obstante o expresado en el párrafo 6.2, muchas propiedades se valúan como combinación de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimará el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo de la tierra con las mejoras existentes.

El uso mas probable de un activo que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se valúa.

6.5 Un uso que no es legalmente permitido o físicamente posible no puede considerarse como uso mejor y mas productivo. Un uso que sea legalmente permitido y físicamente posible podrá no obstante requerir una explicación del valuador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que el análisis establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor mas alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y mas productivo.

6.6La aplicación de esta definición permite a los Valuadores evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitación y renovación y muchas otras situaciones de valuación.

6.7 El concepto de uso mejor y mas productivo es una parte integral de las estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten una aplicación del concepto de uso mejor y mas productivo en la valuación de propiedades en relación a los informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicación llamada Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma TIAVSC 3.

7.1 El criterio clave que se relaciona con la valuación de cualquier activo es su utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuación tienen el objetivo común de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto de utilidad.

7.2 Utilidad es un término relativo o comparativo más que una condición absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrícola se mide de manera ordinaria por su capacidad productiva. Su valor es función de la cantidad y calidad de producto que la tierra habrá de rendir en el sentido agrícola o de la cantidad y calidad de edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporte conforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial. Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad en términos de los factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que ordenan su capacidad productiva.

7.3 Fundamentalmente, la valuación de activos se rige por la forma en que un activo se usa y en como sería ordinariamente comercializado en el mercado. Para algunos activos, la utilidad óptima se logra si se operan de manera individual. Otros tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe hacerse una distinción entre la utilidad de un activo visto individualmente y cuando se le considera como parte de un grupo.

7.4 Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes auto contenidas normalmente cambian de mano individualmente y se valúan en consecuencia. Si tales activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una asociación funcional o económica con otros activos, tal valor adicional o especial puede analizarse en el proceso de valuación informando lo que corresponda, sea como consecuencia de las observaciones del propio Valuador o conforme a las instrucciones debidamente documentadas de un cliente. Cualquier estimación de valor de este tipo , sin embargo, no deberá representarse como Valor de Mercado sin incluir una clara explicación que los soporte.

7.5 Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada debido su asociación física o funcional con una propiedad contigua, propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador que tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montos de tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecido de acuerdo a estas normas de valuación.

7.6 La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente a lo largo de la vida útil normal de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma son retirados de la producción, son transformados a un uso o función alterna o quizá simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas, económicas o políticas, pueden dictar el retiro de la producción por un periodo indefinido de tiempo.

7.7 De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos a economía de mercado o en localidades que están experimentando cambios en su economía, pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la fecha de valuación. Las valuaciones en tales circunstancias requieren cierto grado de experiencia y entrenamiento y los informes deberán lograrse conforme a las Normas IVSC. De particular importancia, el Valuador deberá asegurar que se explique y revele de manera completa la base de valuación, los datos en que se basa la valuación y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere) sobre las que se hace la valuación.

7.8 Un efecto común de la inseguridad política o económica es el cambio de utilidad, sea en términos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en tales situaciones es evaluar la expectativa en el mercado de la duración de tales eventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningún impacto en los valores de los activos, en tanto que la cesación de actividades por periodo prolongado puede resultar en una disminución permanente en el valor. El activo valuado deberá verse a la luz de todos los factores internos y externos que influyen en su comportamiento operativo.

8.1 La expresión Valor de Mercado no es sinónimo del término Valor Justo que comúnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definición de Valor de Mercado explicada atrás, el Valor Justo en contabilidad anticipa una venta que puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que las que prevalecen en el mercado abierto para la disposición ordenada de los activos. Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones angustiadas de corto plazo u otras circunstancias no contempladas en la definición de Valor de Mercado. Para evitar confusión y malos entendidos, la estimación de Valor de Mercado que haga un Valuador debe incluir una explicación adecuada de la definición de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la revelación de las suposiciones, términos o condiciones sobre las que se ha hecho la valuación.

8.2 Activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de especialización de su diseño, configuración o aplicación. Cuando existe información de mercado limitada o que no es directamente comparable para consideración de los Valuadores, el proceso valuatorio puede hacerse más complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar datos y razonamiento a partir del respaldo de mercado y explicar la conclusión de valor. Aún cuando cada uno de los métodos de valuación puede aplicarse y todos los métodos aplicables deberán considerarse, el Método de Costo de Reposición Depreciado se aplica comúnmente a los activos especializados. Donde es posible, el Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y depreciación acumulada a partir de la información de mercado y explica la base para su estimado de valor.

8.3 No debe confundirse el término Costo de Reposición Depreciado (CDR) con los términos Costo de Reposición o Costo Neto Corriente de Reposición. Estos últimos se refieren al costo en que habría de incurrirse en el mercado al adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio (Nótese la excepción en el párrafo 4.12 arriba cuando el uso del término Costo de reposición puede aplicarse como una tipo de estimación de costo). Aún cuando la construcción u otra creación de activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo mas normal es el costo de mercado de adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, el CRD se refiere específicamente al proceso valuatorio que combina una estimación de Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos depreciados de construcción y otros relativos de los edificios, estructuras y otras mejoras creadas en ella a fin de llegar a una cifra que informe del valor sujeto a un adecuado beneficio económico potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del uso de los activos como un todo.

8.4 En donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidas o donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definición de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un problema valuatorio difícil. Aplicando el concepto y definición de Valor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activos que se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la información de mercado disminuyen, la comisión de valuación puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesional del Valuador y cuidadosa aplicación de estas Normas.

8.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a un Valuador que aplique una definición particular de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o estatutarios. No obstante, a menos que el Valuador haga una revelación específica en sentido contrario, los elementos y conceptos fundamentales de valuación siguen siendo los mismos que se contienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambia sólo por razón de simples cambios en la terminología o por una diferente redacción de la definición en si, que podría ser diferente en algunos Estados debido a sus leyes.

8.6 Todos los informes de valuación deben expresar claramente el propósito y la función de la valuación. Además de otros requisitos de los informes, en donde se involucre información financiera, el informe debe identificar específicamente la categoría de activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocación. Cada una debe explicarse de manera explícita.

8.7 La contabilidad basada en costo histórico refleja solamente aquellos costos históricos y depreciación acumulada reconocidas bajo los principios generalmente aceptados de contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de Mercado menor o mayor que el costo histórico, sea que tal costo se haya ajustado por depreciación acumulada o no. Desde el punto de vista de una empresa en particular, este costo puede igualar o ser diferente del valor contributivo de ese activo a la empresa. Desde la óptica del mercado, si un activo se crea para venta, el creador debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda el costo para el creador o la actividad no será productiva. Cuando se vende con utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador y la diferencia entre ese costo y el costo en que incurrió el vendedor (incluyendo costos de venta y de tener) se convierte en la utilidad del vendedor, también conocida como la ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias la venta puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de éste, pero estas situaciones especializadas exigen aplicación especial de estos principios.

8.8 La estimación e información de los valores de activos y la orientación relativa, son el campo de aplicación de estas Normas y orientación relativa. No están gobernadas ni dirigidas por los objetivos de otras disciplinas. Cómo han de compilarse, transmitirse e incorporarse los resultados de las valuaciones a los de otros profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los Valuadores. El correcto entendimiento de la terminología es esencial para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso ponderado de experiencia y pericia y la correcta aplicación de la metodología son también esenciales. Estas Normas llevan la intención de servir los objetivos comunes de quienes preparan valuaciones de activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.

9.1 Estas Normas se entienden principalmente para uso de Valuadores a quienes se pide valuar activos para informes y cuentas financieras. Se hace énfasis en el uso de información real y actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios profesionales informados en relación a la valuación de propiedades. Se incluye en estas Normas orientación para otros tipos de valuaciones para distinguirlas de las valuaciones de activos, para establecer guías internacionales que llevan la intención de reducir o eliminar la confusión en el uso de los informes de valuación y promover el entendimiento.

Norma 2 Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado

Normas IVSC. Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientación de aplicación contenida en el Prefacio y en el Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.1. Los objetivos de ésta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de valor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicación; y segundo, distinguirlas del Valor de Mercado.

1.2 Aún cuando la mayoría de las valuaciones profesionales, particularmente las valuaciones de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de Mercado, hay circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuación entiendan claramente la distinción entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que no es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuación.

1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en relación al uso y aplicación de bases de valuación que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuación, evitando circunstancias que puedan desorientar al público e informando estimaciones objetivamente apoyadas.

2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuación distintas al Valor de Mercado.

2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en cuanto se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso Existente una aplicación especial del Valor de Mercado cuandose consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro de una empresa. Aún cuando esta aplicación se separa del concepto general de uso mejor y más productivo de la valuación de mercado, deberá considerarse como un caso especial

2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuación de activos que forman parte de un negocio en marcha. Los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y el Valor de son bases no de mercado como se define en la Norma 2.

3.1. Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valor en uso es el valor que un inmueble específico tiene para un uso específico para un usuario específico y por tanto no está relacionado con el mercado.

3.2 Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones de mercado, características únicas u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales a un tiempo dado. La característica central que distingue a inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo común requiere un mayor periodo de comercialización que el usual para inmuebles mas fácilmente comercializabais.

3.3 Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseñado. Inmueble que debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. Aún cuando muchos diseños, incluyendo los de casas habitación unifamiliares pueden definirse como de “fin especial”, estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles que tienen mercado restringido o no tienen mercado; los ejemplos típicamente incluyen refinerías de petróleo, estaciones de fuerza, muelles, instalaciones manufactureras especializadas, infraestructura pública, iglesias, museos e inmuebles localizados en sitios geográficos particulares por razones de operación o negocio.

3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuación de activos en relación con informes financieros, los inmuebles ocupados por el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no especializados.

3.3.2 Los inmuebles no especializados se valúan conforme a los conceptos de valor de mercado. Los que se tienen con la intención de continuar en uso por la empresa se valúan sobre la base de Valor de Mercado para el uso Existente como se explica en la Norma IVSC 3.

3.3.3 Los inmuebles especializados por definición rara vez, si acaso, se venden en el mercado abierto. En consecuencia el Método de Costo de Reposición Depreciación es el que se usa comúnmente en su valuación para propósitos de informes financieros haciendo las debidas revelaciones.

3.4 Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, para efectos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas o grupos de inversionistas específicos con objetivos o criterios de inversión claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de Inversión con el Valor de Mercado de un inmueble de inversión.

3.5 Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como un todo. El concepto involucra la valuación de una empresa en operación a partir de la cual se puede distribuir o repartir el Valor conjunto del Negocio en Marcha a las partes constitutivas en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por si constituyen Valor de Mercado. (ver también Valor de Privación, párrafo 3.13.6 adelante)

3.6 Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro.

3.7 Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes aplicables que se refieren a tasación o imposición sobre la propiedad inmobiliaria. Aún cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como base de la tasación, la metodología requerida puede producir resultados que difieren del Valor de Mercado como se ha definido aquí.

3.8. Costo de Reposición Depreciado (CRD). El de CRD es un método de valuación que se basa en una estimación del Valor Actual de Mercado para la tierra en su uso existente mas los costos brutos de reposición (o reproducción) de las mejoras menos deducciones por deterioro físico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimización. El resultado, que es un Valor no de Mercado, se conoce como estimación de Costo de Reposición Depreciado. Este resultado está sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la empresa.

3.9 Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de que está constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptación. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de la venta y, en el último caso, puede igualar al valor neto de realización.

3.10 Valor de Liquidación o Venta Forzada. El importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo de comercialización de la definición de Valor de Mercado. En algunos Estados el valor de venta forzosa en particular puede también involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.

3.11 Valor Especial. Término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de un inmueble con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario especial o a un propietario o usuario potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto es, a un comprador con interés especial. El valor especial podría asociarse con elementos del Valor de Negocio en Marcha. El Valuador debe asegurarse de que tales criterios se distinguen del Valor de Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones que haya hecho.

3.12 Otras expresiones de valor referidas específicamente a inmuebles, planta y maquinaria y a situaciones especiales se definen en las Normas TIAVSC que se refieren a esos aspectos.

3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiaría un activo o se cubriría un riesgo entre partes conocedoras y dispuestas en una venta directa.

3.13.2 Monto Depreciable. El costo histórico de un activo u otra cantidad sustituida por el costo histórico tal como un monto revaluado menos el valor residual estimado del activo.

3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y equipo establecido por avalúo o valuación normalmente realizada por valuadores profesionalmente calificados.

3.13.4 Monto Recuperable. El monto que la empresa espera recuperar del uso futuro de un activo incluyendo su valor residual al momento de su disposición.

3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta estimado de un activo en el proceso ordinario de los negocios menos los costos de ventas y de cierra. Como tal, el valor neto realizable se asemeja al Valor de Mercado menos los costos de disposición sólo cuando se satisfacen todos los requisitos de la definición de Valor de Mercado. En particular esto incluye tiempo suficiente para que ocurra la transacción. El Valor de Mercado ordinariamente es un cantidad bruta o, de manera mas apropiada, un “valor de cara” anterior a la deducción de los costos de disposición.

3.13.6 Valor de Privación . El valor de privación de un activo para su propietario actual que igualaría el mas alto del valor de utilidad a ese propietario o el valor de salida o disposición de ese activo. El Valor de Privación es un ejemplo de base de valuación que refleja el concepto ajeno al mercado de Valor en Uso de un activo como parte de un negocio en marcha al que algunas veces se hace referencia como Valor Óptimo de Privación.

4.1 Ha habido confusión en la práctica sobre la aplicación en contabilidad de la terminología y métodos de valuación. Para evitar estos y otros problemas, IVSC ha preparado la Norma IVSC 1 que se refiere a la valuación con base en el Valor de Mercado, la Norma IVSC 2 relativa a bases de valuación diversas al Valor de Mercado y la Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes financieros. Junto con otras porciones de las Normas internacionales de valuación, estás se estructuran para proporcionar orientación a los Valuadores, contadores y al público en relación a las normas de valuación que afectan a la contabilidad.

4.2 El propósito de los informes financieros conforme a las normas internacionales de contabilidad es reflejar con justicia los resultados de operación y la situación financiera de una empresa para la cual se emiten los informes. Así, no se ponen en discusión las normas de contabilidad en sí al valuar la empresa. Para referencia adicional de esta cuestión, véase la Norma IVSC 3.

4.3 Las normas de contabilidad proveen los medios requeridos para que las valuaciones de activos fijos (y de otra índole) sean reflejadas en los informes y registros financieros de una empresa. Se aplican a valuaciones de mercado actual y otras bases que se apoyan en las convenciones de costo histórico.

4.4 Las Normas aplicables a la valuación para informes financieros y cuentas relacionadas se cubren en la Norma IVSC 3. (La Norma IVSC 2 define los conceptos no de Valor de Mercado que no son generalmente aplicables para efectos de informes financieros). En particular, tales bases de valuación no de mercado que se dirigen a la distribución del valor entres los activos deben distinguirse de y no confundirse con, estimaciones de Valor de Mercado.

4.5 El CRD es un método no de mercado para valuar inmuebles especializados que puede usarse, cuando sea aplicable, en valuaciones para informes financieros,

5.1 Antes de asumir una encomienda que involucre valuación basada en una premisa distinta del Valor de Mercado, un Valuador deberá:

5.1.1 Identificar de manera apropiada el problema a que se ha de dirigir y asegurar que la ejecución de la encomienda no habrá de llevar a una conclusión que sea desorientadora o inapropiada para las circunstancias.

5.1.2 Determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y competencia para completar la encomienda de conformidad con estas Normas y otros principios de valuación generalmente aceptados; o alternativamente,

(1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente antes de aceptar la encomienda.

(3) Revelar la situación y los pasos tomados para enfocar la situación en el informe que acompañe la terminación de los servicios.

5.2 Al desarrollar una estimación de Valor no de Mercado un Valuador debe estar consciente de, entender y correctamente aplicar aquellos métodos y técnicas que son necesarios para producir una valuación creíble.

5.3 Para asegurar que no hay confusión entre Valor de Mercado y una estimación de Valor no de Mercado , el Valuador debe observar las siguientes orientaciones:

5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se está valuando o hacer las revelaciones apropiadas.

5.3.9 Distinguir que la valuación de que se informa no es una estimación de Valor de Mercado si la encomienda es sobre una base distinta al Valor de Mercado.

5.4 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de las bases de valor no de mercado puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deberá asegurar que si tal valor ha de encontrarse y reportarse, no será razonablemente interpretado como una representación de Valor de Mercado.

6.1 La utilidad de un inmueble para una empresa dada puede ser diferente del que se le reconocería por el mercado o por una industria dada. Por lo tanto, es necesario que los informes financieros y la valuación de activos conexa distingan entre los valores reconocidos por el mercado, que deberían reflejarse en el informe financiero y tipos de valor que no son de mercado que no deben usarse como base para informes financieros (véase párrafo 4.5 atrás).

6.2 El Valor en Uso (ver párrafo 3.1) o el Valor de Privación (ver párrafo 3.13.6) es una base de valuación ajena al mercado medida desde la perspectiva de un usuario particular. A veces se hace referencia a él como “valor para un usuario o propietario en particular”. El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, párrafo 1.2 y siguientes) es el valor como lo reconoce un mercado en el que el tiene lugar imaginariamente el intercambio de propiedad de los activos. La definición de Valor de Mercado de IVSC adecuada a los informes financieros esta basada en el principio de Valor a Cambio y no en el de Valor en Uso.

6.3 Las expresiones Valor en Uso y Valor a Cambio puede llevar a malos entendimientos si no hay explicación. Deben evitarse cuando haya posibilidad de confusión.

6.4 Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el Valor de Mercado como ha quedado definido. Tales bases alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de utilidad ajena al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable.

6.5 El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas. El valor que se asigna a los activos individuales que forman una parte de un negocio en marcha se basa en su contribución al todo, a la que comúnmente se hace referencia como su Valor en Uso cuando se relaciona con un negocio especifico y su propietario. No esta relacionada con el mercado (ver 3.5) y no debe confundirse con el Valor de Mercado para Uso Existente (ver Norma IVSC 2, párrafo 4.3 y Norma IVSC 3).

6.6 Sería solamente coincidencia el que el Valor en Uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un inmueble tendería a ser mas alto que el Valor de Mercado si la empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera mas útil y rentable que el productor típico del mismo producto o servicio. Por otra parte, el Valor en Uso podría ser menor que el Valor de Mercado en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo a su máxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso también podría ser mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos especiales de producción, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares , buen nombre especial y otras activos incorpóreos que no serían transferibles a otro propietario.

6.7 Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en razón de una ubicación singular, una situación temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o un premio pagadero por un comprador que tenga interés especial (ver 3.11). Tal elemento de Valor Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado establecido conforme a la definición de Valor Mercado que se da en estas Normas. El Valor Especial no debería incorporarse a una estipulación de Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento podría ser desorientador y por falta significaría que tal elemento de incremento de valor no es especial.

6.8 El Justo Valor, un término utilizado en contabilidad, difiere de manera importante Aún cuando el Justo Valor y el Valor de Mercado pueden ser numéricamente igua-

les en ciertas circunstancias, tienen diferentes definiciones. Por ejemplo, una estimación de Justo Valor puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado para la ordenada disposición o la ausencia de alguna forma de presión.

6.9 La venta forzosa involucra un precio que surge de la disposición bajo circunstancias extraordinarias o atípicas, que usualmente reflejan un periodo de comercialización inadecuado sin publicidad razonable y a veces reflejan una condición de vendedor involuntario o venta bajo presión o coacción. Por estas razones, el precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio pagado en una venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente no es fácilmente predecible por un Valuador debido a la naturaleza y extensión de las suposiciones subjetivas y conjeturas que deben hacerse al formular una opinión de este tipo. Un Valor o precio de Venta Forzosa también puede llamarse Precio de Liquidación.

6.10 El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una expresión del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida útil en términos de su propósito y función original. El concepto de Valor de Rescate es que el activo se valúa para venta de lo que sea recuperable mas que para el propósito para el que originalmente se destinó. En este contexto, el Valor de Rescate también se conoce en la terminología contable como el importe neto realizable para un activo que no tiene ya uso para una empresa.

6.11 El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida ó uso útil. El bien vendido para rescate podría reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de recambio para otros bienes que aún sean utilizables. En el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresión del valor de chatarra o el valor de reutilización.

7.1 Los informes valuatorios no deben desorientar. Las normas particulares de información pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador incorporar cuando menos aquellos conceptos que se listan en 6.3, atrás. Para valuaciones basadas en Valor no de Mercado es particularmente necesario que el propósito y uso contemplado de la valuación se explique claramente y que se haga una completa revelación de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y limitaciones.

7.2 Cada informe de valuación sobre base distinta al Valor de Mercado deberá contener una Declaración de condiciones Contingentes y Limitantes o alguna revelación similar. No obstante esta disposición, el Valuador no deberá usar la Declaración de Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la desviación con respecto a estas Normas.

7.3 Al realizar una valuación sobre una base distinta del Valor de Mercado un Valuador no deberá hacer suposiciones que sean irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha efectiva de valuación. Todas las suposiciones deberán exponerse en todos los informes.

7.4 Cada informe de valuación sobre una base diversa del Valor de Mercado deberá contener una Certificación del Valuador que se ciña a las directrices de la Norma IVSC 1. En particular, deberá distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de valuación que se aplique.

7.5 Si se hace una valuación por un “Valuador interno”, v.g. uno que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contables responsable de la preparación del estados e informes financieros de la empresa, deberá revelarse de manera específica en el certificado o informe de valuación la existencia y naturaleza de tal relación.

8.1 Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que se desvíe de esta Normas, el Valuador podrá aceptar y realizar tales servicios sólo si:

8.1.1 El Valuador determina que el trabajo no tenderá a desorientar al cliente, usuarios del informe o servicios o al público;

8.1.2 El Valuador explica al cliente que el trabajo encomendado involucra una suposición especial o desviación con relación a éstas Normas que debe revelarse de manera completa en el informe y en las exposiciones que el Valuador debe hacer ante terceros como resultado de la encomienda; y

8.1.3 El Valuador reclama como condición de su contratación que cualquier suposición especial o desviación se revele en cualquier documento publicado en que se haga referencia a la opinión del Valuador.

Norma 3: Valuaciones Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientación de aplicación contenida en el Prefacio y en el Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

1.1. El objetivo de esta Norma es proporcionar orientación a los Valuadores en la preparación de valuaciones para uso en estados financieros y cuenta relacionadas con ellos.

1.2 Esta Norma se dirige a los conceptos y principios generales que los Valuadores deben observar en la preparación de valuaciones de activos para estados financieros y las cuentas relacionadas para reflejar el efecto de los precios cambiantes en los valores corrientes. También discute conceptos que deben entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de servicios valuatorios.

1.3 Entre los criterios que deben observarse, considerarse y aplicarse en la valuación de activos fijos (o de largo plazo), tales como inmuebles, planta y equipo están aquellos que reconocen la utilidad específica o aptitud de uso del activo, su contribución a la producción de los bienes y servicios para los que se diseño y para los cuales está dispuesta y otros factores importantes para estimaciones de Valor de Mercado. Los Valuadores de activos deben también reconocer que en algunas circunstancias los activos que normalmente son “fijos” pueden clasificarse como “activos circulantes”. Los ejemplos incluyen tierra e inmuebles mejorados que se tienen como inventario para su venta. Los Valuadores por tanto pueden tratar o con activos fijos o con ciertos tipos de activos circulantes.

1.4 Fundamental para la aplicación de esta Norma es la adhesión del Valuador a valuaciones basadas en el mercado, objetividad y completa revelación de aspectos pertinentes dentro de un formato apropiado y fácilmente comprensible por el usuario. Cuando los inmuebles especializados impiden la aplicación de los conceptos de Valor de Mercado, esta Norma provee el tratamiento apropiado y la revelación en la valuación.

2.1 Esta Norma se aplica a todas las valuaciones de inmuebles, planta y maquinaria incluidas en cualquier documento público o publicado. Las normas internacionales de contabilidad reconocen las revaluaciones como una alternativa del costo histórico y, en donde se adopta una política de revaluación, se debe revelar la base de valuación junto con la frecuencia de las revaluaciones y si se involucró a un valuador externo.

2.2 Los requisitos legislativos, reglamentarios, contables o de jurisprudencia pueden obligar a modificaciones de consecuencia de esta Norma en algunos países o bajo ciertas condiciones. Se deberá hacer referencia en el informe de valuación y claramente explicar en él cualquier desviación debida a tales circunstancias.

2.3 Esta Norma no es aplicable cuando las valuaciones se requieran para propósitos privados o internos del cliente tales como el logro de una transacción, un préstamo u otro propósito que no encaja dentro del dominio público.

El monto estimado por el cual un activo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.

El uso mas probable de un activo que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se valúa.

El Valor de Mercado para un activo basado en la continuación de su uso existente, suponiendo que el activo podría venderse en el mercado abierto para su uso actual y en lo demás apegándose a la definición de Valor Mercado independientemente de si o no el uso actual representa el uso mejor y más productivo del activo.

3.4.1 En el caso de inmuebles especializados, que rara vez, si acaso se venden en el mercado abierto excepto como parte del negocio que los ocupa y por tanto no pueden valuarse conforme a la definición de Valor de Mercado, se aplicael Método de Costo de Reposición Depreciado (CRD). El CRD se basa en una estimación del Valor de Mercado actual de la tierra para su uso presente mas el costo bruto de reposición (o reproducción) corriente de las mejoras menos consideraciones para deterioro físico y toas las formas pertinentes de obsolescencia y optimización. El resultado es una estimación de valor para la empresa que ocupa un inmueble a la fecha de valuación en el supuesto de que habrá de seguir en operación. Esta estimación está condicionada al adecuada rentabilidad potencial de la empresa.

3.4.2 El Valor de Negocio en Marcha (que se definió en la Norma IVSC 2) comprende el valor neto de todos los activos tangibles e intangibles de una empresa considerados después de tomar en cuenta todas las obligaciones. Puesto que la estimación de valor representa el valor de negocio en si no podrá normalmente asignarse un monto individual de valor a ningún activo en particular. Por tanto, los activos individuales no tienen Valor de Negocio en Marcha y esta base no tiene lugar en la valuación de activos para informes financieros.

3.4.3 El método de CRD debe expresarse siempre sujeto a la adecuada rentabilidad o potencial de servicio en caso de activos públicos o activos que no poseen flujo de caja libre, relacionado al valor de la empresa como un todo como se estipula en el párrafo 3.4.1 atrás. Por tanto, combina elementos de consideraciones de mercado y no de mercado. Sin embargo, dado que el método de CRD se ocupa de la valuación de activos individuales mas que del negocio per se, es esencialmente diferente de los métodos conceptos de Valor de Negocio en Marcha y se utiliza con propiedad en la valuación de activos para informes financieros cuando ello es apropiado.

4.1 Aún cuando a veces se usan de manera intercambiable entre contadores y Valuadores que buscan informalmente un terreno común, las expresiones Valor de Mercado y Justo Valor no son sinónimas (ver Norma IVSC 1). Las Normas de valuación definen y utilizan el Valor de Mercado que reconoce plenamente que los activos pueden comercializarse bajo diferentes circunstancias y condiciones. Para evitar confusión o malos entendimiento, el informe de valuación definirá el Valor de Mercado y su aplicación a los activos que se valúan, explicará los términos y condiciones bajos los cuales es aplicable la estimación de Valor de Mercado y estipulará como cambiaría de manos el activo en el mercado de manera ordinaria (por ejemplo, como un activo individual o como parte de un grupo de activos).

4.2 El valor de los activos fijos o activos de largo plazo que se reporta en los estados financieros y cuentas relativas generalmente menciona como el Importe de CargoNeto de tales activos. Bajo la convención de costo histórico, el Importe de Cargo Neto representa el Importe de Cargo Bruto menos la depreciación acumulada. Comúnmente, bajo la convención que toma en cuenta los precios cambiantes, se

alude a el Importe de Cargo Neto como el Importe Neto Revaluado, al que se llega mediante la indexación* de los costos históricos o una valuación o revaluación periódica de los activos. La Norma IVSC 3 se enfoca a la medida de la base de valor cuando el valor de un activo ha de basarse en una valuación o revaluación periódica.

4.3. Por lo general la necesidad de valuaciones de activos realizadas conjuntamente con la preparación de estados financieros y cuentas relativas implícitamente requiere que los activos ocupados por el propietario se valúen conforme a su uso actual y considerando continuidad en la operación de la empresa. Sin embargo, algunos activos ocupados por el propietario podrán no requerirse ya por la empresa. Si el Directorio los declara como excedentes a las necesidades de la empresa, tales activos se valuarían conforme a su uso mejor y mas productivo mas que bajo el concepto de uso actual. De manera similar, los activos de propiedad de la empresa

que ordinariamente se clasifiquen como inversión, se valúan conforme su uso mejor y mas productivo en lugar de conforme a su uso actual.

4.4 El razonamiento para diferenciar los activos de uso actual de otros activos en el proceso de valuación, es que un negocio no puede, como cuestión práctica, vender activos que son necesarios para su operación y seguir siendo productiva. La venta de tales activos sería inconsistente con la continuación del negocio. En contraste, la estimación de Valor de Mercado de activos de uso existente representa de manera correcta la contribución basada en el mercado de tales activos y resulta congruente con los métodos de Valor de Mercado aplicados en la valuación de otros activos.

4.5 En el proceso ordinario de una valuación, el Valuador habrá de ser instruido por los Directivos o por los asesores profesionales de la empresa, en cuanto a si los activos se tienen para uso actual, son excedentes a los requisitos de la empresa o se clasifican como inversión. A falta de tales instrucciones específicas, el Valuador se verá obligado a hacer una determinación de hecho sobre la clasificación mas apropiada de cada activo basándose en la experiencia, conocimientos y pericia. En este caso, la determinación y sus bases deberán revelarse íntegramente por el Valuador.

I V S C INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTE

Formato de las Normas

Norma 2 Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado

Norma 3: Valuaciones Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas